Assistenza visto conformità bonus edilizi

Assistenza e apposizione del visto di conformità per la cessione del credito fiscale derivanti da ristrutturazioni immobiliari o acquisto di immobili già ristrutturati

Rilascio e Assistenza visto conformità bonus edilizi

Il nostro studio fornisce assistenza completa e l’apposizione del visto di conformità necessario per far si che in capo a chi ha sostenuto i lavori sorga il credito fiscale, oltre che per la detrazione, come analizzeremo successivamente il credito fiscale può essere oggetto di sconto in fattura o cessione.

Invece dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, le cui spese sono effettuate negli anni 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024, è possibile optare per due scelte alternative: un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi (il cosiddetto “sconto in fattura”) la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. La possibilità di optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura riguarda tutti i potenziali beneficiari della detrazione, compresi coloro che, in concreto, non potrebbero fruirne in quanto non sono tenuti al versamento dell’imposta. Il nostro team di professionisti vi fornirà una consulenza completa del vostro caso in modo da guidarvi verso la scelta per voi più vantaggiosa.

Si tratta di un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento agevolato. È pari alla detrazione dall’imposta lorda spettante per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e può arrivare fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto. Come previsto dall’articolo 121 del decreto legge n. 34/2020, il fornitore, a sua volta, recupera il contributo anticipato come credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, e lo può cedere ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari, senza possibilità di successiva cessione, fatta salva la possibilità di due ulteriori cessioni del credito, solo se effettuate a favore di soggetti “qualificati”.

Per soggetti “qualificati” si intendono:

1. a) banche e intermediari finanziari iscritti all’albo previsto dall’articolo 106 del Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (decreto legislativo n. 385/1993)
2. b) società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo di cui all’articolo 64 del citato Testo unico
3. c) imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia ai sensi del decreto legislativo n. 209/2005.

Per ogni cessione intercorrente tra i soggetti sopra elencati, anche successiva alla prima, trova applicazione la disposizione prevista dall’articolo 122-bis, comma 4, del decreto legge n. 34/2020 (divieto di acquisizione del credito nei casi in cui ricorrono i presupposti indicati nell’articolo 35 – Obbligo di segnalazione delle operazioni sospette – e nell’articolo 42 – Astensione – del decreto legislativo n. 231/2007).

ATTENZIONE

Le banche o le società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo di cui all’articolo 64 del decreto legislativo n. 385/1993 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia) possono sempre effettuare la cessione a favore di soggetti diversi dai consumatori o utenti (cioè diversi dalle persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta), che abbiano stipulato un contratto di conto corrente con la banca stessa o con la banca capogruppo, senza facoltà di ulteriore cessione per il correntista.

LA CESSIONE DEL CREDITO

È la possibilità di cedere il credito d’imposta, corrispondente alla detrazione spettante, a: fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti) istituti di credito e intermediari finanziari.

La legge non prevede l’ulteriore cessione del credito, fatta salva la possibilità di due ulteriori cessioni solo se effettuate a favore di: banche e intermediari finanziari iscritti all’albo previsto all’articolo 106 del Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (decreto legislativo n. 385/1993)  società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo di cui all’articolo 64 del citato Testo unico imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia ai sensi del decreto legislativo n. 209/2005.

Per ogni cessione intercorrente tra i soggetti sopra elencati, anche successiva alla prima, trova applicazione la disposizione prevista dall’articolo 122-bis, comma 4, del decreto legge n. 34/2020 (divieto di acquisizione del credito nei casi in cui ricorrono i presupposti indicati nell’articolo 35 – Obbligo di segnalazione delle operazioni sospette- e nell’articolo 42 – Astensione – del decreto legislativo n. 231/2007).

ATTENZIONE

Le banche o le società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo di cui all’articolo 64 del decreto legislativo n. 385/1993 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia) possono sempre effettuare la cessione a favore di soggetti diversi dai consumatori o utenti (cioè diversi dalle persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta), che abbiano stipulato un contratto di conto corrente con la banca stessa o con la banca capogruppo, senza facoltà di ulteriore cessione per il correntista. Per maggiori informazioni e approfondimenti sulle alternative alla fruizione della detrazione si consiglia di consultare le seguenti circolari dell’Agenzia delle entrate: n. 24/2020, n. 30/2020, n. 16/2021, n. 19/2022 e n. 23/2022, n. 33/2022. 1.5.1 Interventi per i quali è possibile optare per la cessione o lo sconto, come prevede l’articolo 121 del decreto legge n. 34/2020, nell’ambito dei lavori di recupero del patrimonio edilizio previsti dall’articolo 16-bis del Tuir, è possibile effettuare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito per gli interventi indicati nelle lettere a), b), d) e h): manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, manutenzione ordinaria (solo per le parti comuni degli edifici), realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali (se effettuati a partire dal2022) e  installazione di impianti fotovoltaici.

Inoltre, la cessione e lo sconto può riguardare gli interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche. Questa possibilità è stata introdotta, solo per l’anno 2022, dall’articolo 119-ter del decreto legge n. 34/2020

 Gli adempimenti per la cessione o lo sconto

Per cedere il credito o avere lo sconto in fattura, dal 12 novembre 2021 è previsto l’obbligo per il contribuente di richiedere: il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta l’attestazione della congruità delle spese sostenute, da parte dei tecnici abilitati. Le spese sostenute per il rilascio di tali documenti rientrano tra le spese detraibili e possono formare oggetto di opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito.

L’obbligo di richiedere visto di conformità e attestazione della congruità delle spese non sussiste: per gli interventi di importo complessivo non superiore a 10.000 euro, eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni dell’edificio  per le opere classificate come “attività di edilizia libera”, ai sensi dell’articolo 6 del Dpr n. 380/2001, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti del 2 marzo 2018, della normativa regionale. Il visto di conformità e l’attestazione non sono necessari se il contribuente utilizza la detrazione nella dichiarazione dei redditi. Non sono richiesti, inoltre, per le comunicazioni delle opzioni inviate entro l’11 novembre 2021, per le quali l’Agenzia delle entrate ha rilasciato regolare ricevuta di corretta ricezione della comunicazione. Il visto di conformità deve essere rilasciato (come prevede l’articolo 35 del decreto legislativo n. 241/1997) dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali, consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei Caf. L’attestazione deve certificare la congruità della spesa sostenuta in considerazione della tipologia dei lavori da eseguire (descritti sui documenti di spesa o, se presenti, nei capitolati). In pratica, essa deve prevedere il rispetto dei costi massimi per tipologia di intervento, in relazione ai singoli elementi che lo compongono e al loro insieme.

LA COMUNICAZIONE DELL’OPZIONE ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE

La scelta per la cessione del credito o lo sconto in fattura deve essere comunicata all’Agenzia delle entrate. La comunicazione va inviata, solo in via telematica, entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione, utilizzando il modello allegato al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 3 febbraio 2022 (provvedimento successivamente modificato da quello del 10 giugno 2022). Per le spese sostenute nel 2021 il termine per l’invio della comunicazione è stato prorogato al 29 aprile 2022 (come stabilito dall’articolo 10-quater, comma 1, del decreto legge n. 4/2022). Lo stesso termine vale anche per la trasmissione delle comunicazioni per le rate residue di detrazione non fruite riferite alle spese sostenute nel 2020. La comunicazione dell’opzione relativa alle spese per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari deve essere trasmessa mediante il servizio web disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate oppure mediante i canali telematici dell’Agenzia delle entrate:  dal beneficiario della detrazione, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario, per gli interventi per i quali non sussiste l’obbligo di richiedere il visto di conformità e l’attestazione sulla congruità delle spese sostenute dal soggetto che rilascia il visto di conformità, per tutti gli altri interventi. Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici, la comunicazione dell’opzione deve essere inviata, esclusivamente mediante i canali telematici dell’Agenzia delle entrate: dall’amministratore di condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario, per gli interventi per i quali non sussiste l’obbligo di richiedere il visto di conformità e l’attestazione sulla congruità delle spese sostenute per tutti gli altri interventi, dal soggetto che rilascia il visto di conformità oppure dall’amministratore del condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario. Nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, non vi è obbligo di nominare l’amministratore del condominio e i condòmini non vi abbiano provveduto, la comunicazione va inviata da uno dei condòmini incaricato. Nei casi di invio da parte dell’amministratore di condominio o del condomino, il soggetto che rilascia il visto indicato nella comunicazione è tenuto a confermarlo mediante l’apposito servizio web disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate. Nel caso di opzione per la cessione del credito corrispondente alle rate residue non fruite, la comunicazione deve essere inviata, sia per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari sia per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici, esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità, mediante il servizio web disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate oppure mediante i canali telematici dell’Agenzia delle entrate. Solo nel caso di interventi per i quali non è previsto l’obbligo di richiedere il visto di conformità e l’attestazione sulla congruità delle spese sostenute la comunicazione va inviata dal beneficiario della detrazione, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario. La Comunicazione può essere annullata entro il quinto giorno del mese successivo a quello di invio, oppure, entro lo stesso termine, può esserne inviata un’altra interamente sostitutiva; altrimenti, ogni Comunicazione successiva si aggiunge alle precedenti. Qualora sia già trascorso il citato termine e non è più possibile trasmettere una Comunicazione sostitutiva di quella errata, il credito non ancora accettato può essere rifiutato dal cessionario o dal fornitore mediante l’apposita funzionalità della “Piattaforma cessione crediti”. Il rifiuto del credito rimuove, di fatto, gli effetti della Comunicazione errata. Nella circolare n. 33/2022 l’Agenzia delle entrate ha fornito importanti indicazioni operative per risolvere alcune tipologie di errore e per gestire i casi in cui la Comunicazione non è stata correttamente trasmessa entro i termini previsti.

AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO O L’ASSEGNAZIONE DI IMMOBILI GIÀ RISTRUTTURATI

Il nostro studio vi fa presente anche questa ulteriore possibilità, meno conosciuta ma che può farvi rientrare di parte della liquidità assorbita dall’acquisto della nuova casa. Anche quando si acquistano immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati è prevista un’agevolazione fiscale. Il beneficio spetta quando gli interventi di ristrutturazione hanno riguardato interi fabbricati e sono stati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, vendono o assegnano l’immobile.

IN COSA CONSISTE

L’agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef calcolata su un costo forfettario di ristrutturazione dell’immobile. Per le spese di acquisto sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2024, la detrazione è pari al 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96.000 euro. Dal 2025, salvo ulteriori proroghe, la detrazione passerà alla misura ordinaria del 36% su un importo massimo di 48.000 euro. La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

ATTENZIONE

Invece dell’utilizzo diretto della detrazione, per le spese sostenute a partire dal 2020 i beneficiari della detrazione possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, come previsto dall’articolo 121 del decreto legge n. 34/2020.

COME CALCOLARE LA DETRAZIONE

Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione (del 50 o 36%) su un importo forfettario: 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. Il prezzo comprende anche l’Iva addebitata all’acquirente.

ESEMPIO

Un contribuente acquista un’abitazione nel 2022 al prezzo di 200.000 euro. Il costo forfetario di ristrutturazione (25% di 200.000 euro) è di 50.000 euro. La detrazione (50% di 50.000 euro) è pari a 25.000 euro.

A CHI SPETTA

Hanno diritto a fruire della detrazione, oltre al proprietario, anche il nudo proprietario e il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione). Nel caso di acquisto di nuda proprietà e di contestuale costituzione del diritto di usufrutto, occorre ripartire la detrazione in proporzione al valore dei due diritti reali. Il limite massimo di spesa ammissibile (96.000 euro fino al 31 dicembre 2024, 48.000 euro dal 2025) deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all’agevolazione.

QUANDO PUÒ ESSERE RICHIESTA

Le condizioni necessarie per usufruire dell’agevolazione sono le seguenti: l’unità immobiliare deve essere ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi  l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori  l’immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio. L’agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante). Non spetta se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o straordinaria il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari che costituiscono l’intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione. Inoltre, è possibile usufruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato. In questo caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere richiesta solo dall’anno di imposta in cui detti lavori sono stati ultimati. Nella dichiarazione dei redditi relativa a tale anno il contribuente usufruirà della detrazione a partire dalla prima rata, indicando quale anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori.

COME PAGARE E QUALI DOCUMENTI CONSERVARE

Per avere l’agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico. Il contribuente deve però essere in possesso dell’atto di acquisto, di assegnazione o del preliminare di vendita registrato, da cui risulti il rispetto dei termini prima indicati. Se questi atti non riportano la data di ultimazione dei lavori o non indicano che si tratta di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, il contribuente dovrà chiedere all’impresa di costruzione o alla cooperativa edilizia una dichiarazione che attesti le condizioni richieste per avere l’agevolazione.

ATTENZIONE

L’acquirente dell’immobile può beneficiare della detrazione anche per gli importi versati in acconto, a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito. Se gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, il contribuente ha la possibilità di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo di imposta in cui questi sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito.