Come anticipato nella Premessa, il decreto agosto ha inserito nell’articolo 119 del decreto Rilancio il comma 9-bis, successivamente modificato dalla legge di bilancio 2021. Il citato comma stabilisce che «Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di superbonus 110 e sisma bonus 110 cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio».
La disposizione contenuta nel citato comma 9-bis consente, in sostanza, al condomino o ai condomini che abbiano particolare interesse alla realizzazione di determinati interventi condominiali la possibilità di manifestare in sede assembleare l’intenzione di accollarsi l’intera spesa riferita a tali interventi, avendo certezza di poter fruire anche delle agevolazioni fiscali. In tale ipotesi, ne risponderà eventualmente, in caso di non corretta fruizione del Superbonus 110, esclusivamente il condomino o i condòmini che ne hanno fruito, secondo le regole proprie del soggetto che accollandosi le spese matura il diritto alla detrazione in materia di Superbonus lo Studio Commerciale Navalesi di Pisa vi fornisce completa assistenza sulla realizzazione del Superbonus 110 e Sisma bonus 110 sia per lo sconto in fattura che per la cessione del credito.
Sul punto, si ricorda infatti che, con la citata circolare n. 24/E del 2020, è stato chiarito che “nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare”. Nel caso, ad esempio, in cui in un edificio in condominio, composto da 5 unità immobiliari, siano realizzati interventi di isolamento termico delle superfici opache, per i quali il limite di spesa è pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (200.000 euro), ciascun condòmino potrà calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a 40.000 euro. in materia di Superbonus lo Studio Commerciale Navalesi di Pisa vi fornisce completa assistenza sulla realizzazione del Sisma bonus 110 sia del Superbonus 110 per lo sconto in fattura che per la cessione del credito
Le indicazioni sopra riportate sono valide anche nell’ipotesi del c.d. “condominio minimo” ovvero di un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini per il quale risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli 1129 e 1138 del c.c. che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini). Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condòmini che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Nella successiva circolare n. 30/E del 202013 è stato, inoltre, precisato che, qualora in un condominio costituito da più edifici la realizzazione di un intervento di efficienza energetica (ad esempio, la sostituzione dell’impianto termico centralizzato a servizio di tutti gli edifici) non consenta il miglioramento di due classi energetiche, ma tale risultato è raggiunto solo per alcuni edifici oggetto di ulteriori interventi “trainanti” o “trainati”, possono accedere al Superbonus solo i condòmini che possiedono le unità immobiliari all’interno degli edifici oggetto dei predetti ulteriori interventi. In tal caso, la verifica del rispetto dei requisiti necessari per accedere al Superbonus va effettuata con riferimento a ciascun edificio e, in particolare, il doppio passaggio di classe è attestato mediante gli appositi A.P.E. convenzionali ante e post-intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi stessi.
Gli altri condòmini che possiedono le unità immobiliari all’interno degli edifici che – con il solo intervento di efficienza energetica – non raggiungono il miglioramento di due classi energetiche possono, invece, accedere eventualmente, per tale intervento, e nel rispetto delle condizioni previste, al c.d. ecobonus di cui all’articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013.
Ad analoghe conclusioni si perviene anche nell’ipotesi del c.d. “supercondominio” al quale si applicano, ai sensi dell’articolo 1117-bis del Codice civile, le medesime regole, comprese quelle relative alla imputazione ai singoli condòmini delle spese riferite alle parti comuni, nonché i medesimi obblighi previsti in materia di condominio negli edifici, in materia di Superbonus lo Studio Commerciale Navalesi di Pisa vi fornisce completa assistenza sulla realizzazione del Superbonus 110 e Sisma bonus 110 sia per lo sconto in fattura che per la cessione del credito
Per “supercondominio” si intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Anche in tal caso, la verifica del rispetto dei requisiti necessari per accedere al Superbonus va effettuata con riferimento a ciascun edificio in condominio e, in particolare, il doppio passaggio di classe è attestato mediante gli appositi A.P.E. convenzionali ante e post-intervento, redatti per i singoli edifici.
Risulta irrilevante, ai fini di cui sopra, la circostanza che ogni condominio e il “supercondominio” abbia un proprio codice fiscale nonché la circostanza che la possibilità di fruire del Superbonus sia subordinata alla effettuazione dell’intervento sulle parti comuni del “supercondominio” (ad esempio, sostituzione della centrale termica o coibentazione del tetto), in materia di Superbonus lo Studio Commerciale Navalesi di Pisa vi fornisce completa assistenza sulla realizzazione del Superbonus 110 e Sisma bonus 110 sia per lo sconto in fattura che per la cessione del credito.
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